Critérios de definição para compra de propriedade rural

Antônio Roberto Mendes Pereira 

A compra de uma propriedade exige uma série de conhecimentos específicos, mas normalmente e culturalmente somente alguns critérios são considerados durante tal avaliação na hora da compra. Somente depois que se começa residir na propriedade é que se observam mil e um detalhes que desagradam e que deveriam ter sido notados antes da compra. Não basta simplesmente que a propriedade tenha água, é preciso saber que dependendo da atividade que se quer realizar os detalhes vão fazer a diferença nos resultados produtivos. 

Vale apena ressaltar que muitos detalhes físicos e estruturais podem ser mudados, ou transformados com tecnologias apropriadas. Mas, normalmente vai gerar um custo, para que estas mudanças possam ocorrer. 

Este texto pretende elucidar vários detalhes que devem ser observados para realizar uma boa compra, evitando arrependimentos mais tarde. Muitos dos erros podem ser evitados bastando para isto, mais atenção, parcimônia, bom senso e certa dose de informações e conhecimentos adquiridos anteriormente. 

Os critérios que normalmente são observados são os seguintes: 

· Se na propriedade tem água; 

· Se existe casa de morada; 

· Se a propriedade é cercada; 

· Se a área é plana. 

Estes são os principais critérios observados pela maioria das pessoas, quando estão propensas a realizar a compra de uma propriedade rural. 

Mas, existem muitas variáveis que precisam ser consideradas, que pouco é observado: 

· Geográficas (paisagística, aspecto, topografia, estradas); 

· Econômicas (atividade pretendida e aptidão da região, distância, mercado consumidor, serviço de     transporte); 

· Pedológica (tipo de solo, textura, estrutura, fertilidade); 

· Biológicas (água, biodiversidade, ecossistema, comunidade). 

· Legais (escritura, título de posse, impostos que incidem sobre a propriedade, licenças, como o uso da água, presença de posseiros, moradores, invasores); 

· Serviços (acessibilidade dos serviços públicos, como energia, educação, telecomunicações) 

Como se percebe existem muitas variáveis que precisam ser verificadas antes da tomada de decisão de fechar o negócio. 

O primeiro critério que deve nortear as observações é: O para que, da aquisição da propriedade? Que atividade vai ser desenvolvida na área? Existem critérios comuns a qualquer escolha, mas terá também muitos pontos específicos a depender da intenção da compra da propriedade. 

DETALHES QUE PODEM FAZER A DIFERENÇA NA ESCOLHA 

1. A PRESENÇA DE ÁGUA – Este é um fator que transcende a atividade escolhida. Sem este líquido é impossível o desenvolvimento da produção agropecuária. Todas as atividades dependem dela. É claro que tem atividades que são mais dependentes do seu uso. Logo, é imprescindível a presença deste líquido. A qualidade da água também é um fator determinante para algumas atividades principalmente as produtivas. 

A quantidade deve ser observada e mais ou menos quantificada. Períodos de retroalimentação das nascentes ou dos depósitos naturais ou construídos devem ser investigados. Investigar se a água presente é permanente ou de estação, pois sem esta informação pode-se correr risco de justamente na visita ser o período da presença da água. Aqui no nordeste do Brasil, no fim de inverno e inicio de verão normalmente as águas armazenadas estarão presentes, até em quantidade, mas quando o verão avança esta água diminuirá, em alguns casos acaba. 

É preciso conhecer e enumerar quais as fontes principais deste líquido existente dentro da propriedade. Verificar se as águas presentes na propriedade nascem internamente, se é de fonte local e as que vêm de fora como: chuvas, rios, etc. precisam ser indagadas, ter mais informações, como período, freqüência, quantidade e duração. 

É importante saber que a mera presença da água na propriedade não dar direito de seu uso, principalmente para usos produtivos, se faz necessário ter a ORTOGA de uso da água. Sem esta licença emitida pelo órgão ambiental é contra lei o uso desta água para fins comerciais e produtivos. 

É bom saber que mesmo uma propriedade sem presença permanente de água, não pode ser o critério limitante para a compra, pois já existem inúmeras tecnologias que podem ser implantadas para captação de água nas propriedades rurais, disponíveis independentemente da região e do clima. 

A BIODIVERSIDADE EXISTENTE – É um fator importantíssimo na escolha, pois uma propriedade onde a presença de monocultivos naturais ou cultivados é dominante é muito preocupante. A melhor oferta é aquela onde a diversidade de plantas nativas e cultivadas seja abundante. A grande presença de fruteiras é um ótimo indicativo para uma boa compra. E se além da presença destas fruteiras elas ainda estejam em inicio de produção é melhor ainda. A idade produtiva destas fruteiras deve ser observada. 

Se na propriedade tiver a presença de matas nativas, locais onde ainda não houve a intervenção humana é outro ótimo indicativo para a tomada de decisão da compra da propriedade. 

A ótima aparência das fruteiras e das frutas é mais um grande indicativo da fertilidade do solo. 

PRESENÇA DE INSUMOS BÁSICOS PARA CONSTRUÇÃO – Mesmo que a propriedade não tenha construções já instaladas, se faz necessário identificar antes da compra, se na área existem materiais básicos para construção, como por exemplo: areia, argila, pedras, madeira, palha entre outros. A presença destes materiais facilita e diminui a compra e o translado de outras áreas, que normalmente encarece a construção de qualquer estrutura civil. Ler “Os materiais de construção na propriedade rural”

PRESENÇA DE ELETRIFICAÇÃO RURAL – Atualmente o uso de energia elétrica na maioria das tarefas de uma propriedade é uma constante real e necessária. Logo, a presença desta fonte energética é um importante critério para a observação que pesa muito na tomada de decisão do comprar ou não comprar. É uma fonte energética de baixo custo e por já fazer parte da cultura no mercado se encontra muitos equipamentos que tem como base de movimento a energia elétrica, facilitando muitos dos serviços domésticos e agropecuários. 

Outras fontes energéticas precisam ser identificadas, para que, caso se efetue a compra se possa projetar a utilização dessas outras fontes energéticas. O sol, o vento e a biomassa são fontes renováveis que podem ser utilizadas nas mais variadas atividades que necessitam do uso de energia para entrar em movimento produtivo. 

SERVIÇOS DE COMUNICAÇÃO – hoje é impossível se viver sem um serviço de comunicação permanente, como telefonia fixa ou celular e internet, estes serviços são imprescindíveis no gerenciamento de uma propriedade. Informações diárias podem fazer a diferença na hora de se vender qualquer produto, uma informação desatualizada pode levar o agricultor a um prejuízo econômico. 

A presença de sinal de telefonia é um grande critério que precisa ser verificado, esta presença pode fazer a diferença nas mais diversas situações e obviamente na compra da propriedade. 

PRESENÇA DE ÁREAS AGRICULTÁVEIS E PASTORIL – Independentemente da atividade que vai ser desenvolvida na propriedade, é indispensável que se tenha várias áreas que sirvam para a prática da agricultura e da pecuária. Normalmente as áreas agricultáveis e de pecuária devem ser pouco onduladas, solos de ótima estrutura e textura, rico em matéria orgânica, e não muito distante da casa, para evitar gastos com energia com o manejo diário. As áreas agricultáveis também necessitam ter fácil acesso, facilitando o escoamento da produção oriunda desta atividade. 

TOPOGRAFIA DA PROPRIEDADE – Normalmente se opta por propriedades que tenham suas terras planas, é claro que tem muitas vantagens, mas pequenas ondulações facilitam os escoamentos de fluxos de água, facilita as descidas carregadas com a produção, facilitam a criação de áreas de captação de água como açudes, barreiros entre outras formas. Além de aumentar o tamanho das áreas de plantio, pois as ondulações concorrem para o aumento do perímetro, logo a área de uso é maior. As ondulações é um critério interessante na escolha da propriedade, nem sempre, somente áreas planas trazem vantagens. 

As ondulações facilitam o surgimento de microclimas os mais variados permitindo a implantação de cultivos diversificados que se adéquem a estes microclimas. 

Facilita à existência de ASPECTO, Aspecto é a direção para qual a inclinação do terreno ou do elemento está voltada, é definida como o aspecto do terreno: os pontos cardeais (norte, sul, leste, oeste). Esse fator conjuntamente com a inclinação e a latitude do local, determina a quantidade de irradiação solar direta que o terreno ou o elemento irá receber. 

Quando este detalhe é entendido e levado em consideração no planejamento da localização dos elementos ajuda muito no uso racional da energia solar, ora para nos ajudar a fazer determinada atividade, ora para diminuir sua incidência, em outros locais não permitindo sua entrada sem os devidos controles. 

Um plantio de uma determinada cultura em um ASPECTO errado influencia diretamente nos resultados de desempenho produtivo desta cultura. 

A imagem da direita acima, um lado desta planta (leste) está exposta ao sol à outra não (oeste), porém os outros dois lados (norte e sul) estão recebendo sol, porém em bem menor quantidade ou incidência, logo a umidade destes lados serão maiores e de menos evaporação. 

PRESENÇA DE PASTO NATIVO – Em uma propriedade que utiliza princípios Permaculturais o não comprar nada, o não trazer nada de fora, evitar insumos extra propriedade é uma intenção permanente. E se torna difícil reciclar, reutilizar matéria orgânica sem a presença dos animais, eles são responsáveis em muitas situações por apressarem o processo do voltar a ser da matéria orgânica. Eles conseguem concentrar nas suas feses nutrientes. A intenção da identificação de pasto nativo, pois este tipo de alimento deve ser a base principal da alimentação dos animais que porventura venha a fazer parte do agroecossistema. A presença de pasto nativo diminui consideravelmente a necessidade de implantação de pastos cultivados, não que estes também não sejam necessários, mas antes do implantado é melhor ter em quantidade o nativo que é mais adaptado, como o próprio nome já diz nativo, do lugar, foi projetado para aquelas condições. Logo, se faz necessário verificar se existem áreas com bastante pasto nativo, é um ótimo critério de escolha principalmente para quem pensa criar animais ruminantes e monogástricos. 

A QUALIDADE DAS ESTRADAS DE ACESSO – O ir e o vir, para a venda dos produtos e o trânsito da propriedade/cidade e vice versa, é um fator preponderante que pode influir na diminuição do tempo e dos custos com viagens demoradas em estradas de péssima condição de trafego. Aumenta o isolamento, que algumas pessoas preferem, mas na sua maioria a distância e a qualidade destas estradas é um fator limitante que impede o fechamento da negociação. Um ótimo momento para se verificar verdadeiramente as condições destas estradas é durante a estação das chuvas, momento este que às vezes se torna intransitável. 

Outra informação necessária é saber se a prefeitura dispõe de máquinas que fazem e concertam as estradas, caso contrário os proprietários vão ter quer ou pagar ou fazer os concertos necessários. 

O QUE SE CULTIVA NOS LIMITE DA PROPRIEDADE – Conhecer o que se cultiva no entorno da propriedade é muito importante, pois em muitos casos se houver plantios comerciais onde o uso de agrotóxicos e de fertilizantes químicos existem, podem ser um grande problema para receber uma certificação de propriedade que trabalha com produtos orgânicos. Existem proteções que podem ser utilizadas para minimizar a contaminação, mas de pouca eficiência, sempre vai ser um complicador para se ganhar a certificação. Se ainda estou na escolha desta propriedade é bom observar este critério com muita cautela. Se o uso destes agrotóxicos forem via área (avião), torna-se impossível este controle e mais complicado ainda é a aquisição da certificação. De forma indireta o veneno vai estar na sua mesa. 

LOCALIZAÇÃO DA CASA – Este critério de escolha, deixei para escrever por último, pois no meu entender é muito delicado esta tomada de decisão baseado nesta estrutura construída. A existência de uma estrutura física já construída pode mexer em todo seu design ou planejamento da propriedade. A influência deste critério pode alterar muito nas decisões. 

Formato, posição ou aspecto, tamanho, localização, material utilizado, pode aumentar os gastos com a manutenção e com reformas, pois como se trata de estrutura física não tem como fazer a transferência de um lugar para outro. Em muitas situações reformar se torna mais dispendioso do que construir. 

Imagine a localização da casa em um setor que seja barulhento, adeus sossego, e com certeza ninguém gostaria de viver o resto da vida enfrentando este problema. 

Vizinhos que todo ano fazem queimadas, além de ser uma grande fonte de poluição, colocam em risco toda a propriedade, logo, é preciso estar bastante atento para esta curiosidade. Tranquilidade, conforto térmico e acústico, e beleza são atributos que todos querem ter, logo, esteja atento nesta busca. 

Cuidado na compra de propriedades que sejam de herdeiros, principalmente na documentação legal. A documentação da propriedade exposta a venda tem que estar toda atualizada e em dia, com todas as assinaturas e reconhecimento de firmas necessárias. 

É claro que este texto não vai esgotar todos os critérios, pois as variáveis são muitas na hora da escolha da propriedade, a intenção é trazer outros parâmetros com a visão de um Permacultor ativo. Este olhar está muito direcionado na procura de um espaço onde as forças, as formas e as conexões da e com a natureza fazem a diferença na hora da tomada de decisão. 

Mais informação que podem influenciar na escolha da compra da propriedade leia “O Ecodesign da propriedade rural, neste mesmo blog. 

09 de dezembro de 2011